上周五，有媒体报道美国迪士尼总部与国内上海市国家机关签订关于迪士尼项目的框架协议，随后，美国华特迪士尼公司打破缄默，发出声明指出，将把与国内上海市国家机关共同拟定的申请报告提交中央国家机关审批。
知情人士透露，国内上海已经做好建设迪士尼项目的各项准备工作，项目获批原则上没有障碍。
《洛杉矶时报》引述迪士尼发言人莱斯利·古德曼(Leslie Goodman)的话称，该公司一直在商讨在国内上海建设主题公园的可行性，近日公司与国内上海市国家机关共同拟定了一份申请报告，并将把报告提交中央国家机关审批。古德曼形容该进展为冗长商讨过程的“里程碑”，但拒绝透露其他详情，包括提呈申请报告的具体日期和中央国家机关的审批时间要多久。
而迪士尼总部与国内上海市国家机关签订的这份项目建议书主要是为在沪建设主题公园定下法制法规和财务框架。根据所签订的协议，迪士尼将持有国内上海迪士尼乐园43%的股份，当地国家机关所有的一家合资控股企业则将持有57%股份。
据了解，这一内地首个主题公园项目预计耗资244.8亿元，一期占地约1.5平方公里，最早于2014年对游客开放。虽然声明中未明确介绍主题公园的所在地，但根据此前报道，国内上海迪士尼项目已经敲定位于国内上海浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。“在中央尚未做出正式批复的情况下，具体位置可能有些许微调，但靠近国内上海浦东国际机场的大体方位基本明确。”业内人士称。
知情人士介绍，和全球各地的迪士尼项目相比，国内上海迪士尼将被列入超大规模行列。从迪士尼全球运营模式来看，其四大主要业务领域包括主题乐园和游乐场、影视内容制作、媒体网络平台和其他相关消费产品。而迪士尼项目可能为A股资本市场带来包括房地产、影视娱乐、出版印刷、媒体网络、玩具生产、特许经营、广告、商业等一系列领域的龙头企业。
去年以来，随着房地产和金融业遭遇下行风险，国内上海经济的快速稳定增长受到考验。由此，2010年世博会和迪士尼项目的启动显得更加受人瞩目。“应该说国内上海是全国率先尝试产业升级和转型的区域，服务业一定是未来拉动国内上海经济的重要支点。”
快报记者 于兵兵
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专家泼冷水：沪迪士尼未必盈利 川沙地价10年涨了几百倍
李国强的电机修理店，位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的，我们已在这里等了10年，迪士尼还是不来。”他反复用手比画着“十”字，有点郁闷地告诉记者，1998年开始，黄楼村及附近的区域就陆续动员拆迁，所有的当地人都知道，这里要修建迪士尼乐园。
李国强透露，相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房，以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时，人均1亩的耕地也转让给了村集体，村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地，许多转让给了华丽绿地园林公司，该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入，作为绿化补偿给当地居民，当时一亩地的补偿是400元/年。
也有人士告诉记者，其实土地还没被正式征用，要等修建迪士尼的批文下来，到时包括宅基地在内的征地补偿，还是算在当地村民头上。
黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待：“迪士尼是不是要来了？赶快来吧，我都80多岁了，不能再等了！”
迪士尼要建在川沙镇的消息传开后，川沙镇的土地价格开始上升，地价的算法也从按亩计算，变成了按平方米和按天计算。
据当地人士介绍，规划区的6平方公里区域里，一共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司，也有作为厂房用地出租的。记者看到，在乡村公路旁，多处可看到写着出租厂房的横幅。
“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格涨了几百倍。
于是，处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业，因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园，每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露，其股价就飙升。
利好兑现 小心周围房价不涨反跌
从国内上海要建迪士尼乐园的消息公布时起，与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目，就是各家投资机构和投资者炒作的对象。
川沙的楼盘由7000元/平方米，上涨至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼乐园规划区的国内上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业，更是迪士尼题材频频热炒的对象。
但中原地产香港公司研究董事提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市的泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。
卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，国内上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。
一位房地产评估师计算得出，整个国内上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。
截至目前，规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍，上述土地需要先由土地管理部门征用，而后通过挂牌拍卖，国内上海迪士尼再将它购入。据了解，国家机关支付的费用，除了上述土地的动迁补偿费外，还包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法制法规规定的费用。
五合国际五合智库总经理邹义介绍，一般情况下，土地起拍价比动迁补偿费用略高，国家机关可能获利。不过，迪士尼项目情况特殊，国家机关可能做出牺牲，使土地起拍价低于动迁补偿费用，以免给项目运营造成巨大的负担。
即使如此，规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年国内上海市公布的基准地价，国内上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算，仅土地成本一项就需要花费36亿元。
来源:现代快报
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